Prilikom širenja portfelja nekretnina često se postavlja pitanje je li mudrije kupiti stan kao pojedinac ili osnovati tvrtku u tu svrhu. U Španjolskoj je ova praksa potpuno legalna i koriste je tisuće investitora, iako su se trendovi mijenjali tijekom godina zbog razvoja tržišta i pojačanog nadzora Porezne uprave.
Nije samo stvar papirologije; to je financijska strategija gdje krajnji cilj diktira put. Ovisno o tome tražite li dom za život, vikendicu za odmor ili posao najma, pravna struktura može značiti ogromne uštede ili poreznu glavobolju ako se ne planira pažljivo.
Pravni aspekti i lik patrimonijalne tvrtke
Ključno je razumjeti da je registracija nekretnine na ime tvrtke legalna, čak i za one koji nisu porezni rezidenti u Španjolskoj. Općenito se to radi putem holding društava, koja su subjekti posebno stvoreni za upravljanje imovinom poput nekretnina ili portfelja vrijednosnih papira, bez nužnog sudjelovanja u agresivnoj komercijalnoj aktivnosti.
Postoje prvenstveno dvije vrste: tvrtke za holding nekretnina , koje posjeduju imovinu koja nije namijenjena izravnoj ekonomskoj eksploataciji, i tvrtke za holding vrijednosnih papira , usmjerene na ulaganje u druge tvrtke. Međutim, preporučuje se oprez; ako Porezna uprava otkrije da je tvrtka osnovana isključivo radi plaćanja manjeg poreza na dohodak, mogla bi smatrati da je poslovanje prijevara i regulirati situaciju.
Porezne olakšice kupnje putem tvrtke
Jedna od glavnih atrakcija je porez na dobit poduzeća. Dok je porez na dohodak progresivan i može doseći vrlo visoke stope, opća stopa poreza na dobit poduzeća obično je oko 25%, što je vrlo privlačno onima koji prenose velike količine kapitala.
Kad su u pitanju potpuno nove nekretnine, prednost je jasna: tvrtke mogu odbiti PDV na kupnju, nešto što pojedinac nikada ne može učiniti. Nadalje, u slučaju preprodaje nekretnina, porez na prijenos vlasništva (ITP) može imati određena smanjenja ako tvrtka ispunjava određene uvjete, čime se optimizira ukupni trošak nabave.
Za investitore s velikim portfeljima postoji vrlo značajna pogodnost. Ako tvrtka ima najmanje osam nekretnina u najmu dulje od tri godine, može pristupiti značajnim poreznim olakšicama koje značajno povećavaju prinos od najma u usporedbi s individualnim vlasništvom.
Nedostaci i rizici: Kada partnerstvo nije prikladno
Nije sve bajno i sjajno. Ako vam je namjera kupiti primarnu rezidenciju ili drugi dom, kupnja putem društva s ograničenom odgovornošću (DOO) je jednostavno pogreška. Budući da je kuća u vlasništvu tvrtke, partner bi morao plaćati tržišnu najamninu tvrtki, a taj bi prihod bio oporeziv s 25%, što bi značajno povećalo trošak transakcije.
Nadalje, administrativno upravljanje je puno opterećujuće. Tvrtka uključuje mjesečne računovodstvene troškove, podnošenje godišnjih računa i daleko rigorozniju formalnu obvezu od one koju ima pojedinac. Za malog investitora koji počinje sa svojom prvom nekretninom, ovi fiksni troškovi mogu pojesti veliki dio neto povrata.
S druge strane, odbitci od najamnine za pojedince obično su velikodušniji u određenim kategorijama (ponekad dosežu i do 60% neto prihoda), što je pogodnost koja se ne odnosi na tvrtke koje posjeduju imovinu, što čini mala ulaganja isplativijim za samozaposlene osobe ili privatne građane.
Usporedba financiranja i postupaka
Dobivanje hipoteke za poduzeće nije tako jednostavno kao za pojedince. Banke su obično zahtjevnije i zahtijevaju statut , dokaz o solventnosti i godišnje financijske izvještaje. Što se tiče uvjeta, postotak financiranja obično je oko 60% ili 70% procijenjene vrijednosti, dok pojedinac može dobiti 80% ili više.
Rokovi otplate su također kraći; dok pojedinac može uzeti hipoteku na 30 godina, poduzeća su obično ograničena na razdoblja između 10 i 15 godina , a kamatne stope su obično nešto više od konvencionalnih stopa. Preporučljivo je analizirati kako je hipoteka evidentirana u računovodstvenim evidencijama kako bi se pravilno upravljalo imovinom.
Prilikom dovršavanja kupnje ključno je imati stručni savjet. Standardni kupoprodajni ugovor nije isto što i onaj koji uključuje posredničke tvrtke , budući da Porezna uprava pomno ispituje svaku transakciju koja se čini usmjerenom na zaobilaženje progresivnih poreznih stopa poreza na dohodak ili poreza na bogatstvo.
U konačnici, izbor u potpunosti ovisi o namjeravanoj namjeni nekretnine i količini kapitala. Dok je fizičko vlasništvo dobitna opcija za osobnu upotrebu ili prvo ulaganje, za velike portfelje nekretnina ili strategije reinvestiranja gotovine, korporativna struktura nudi neusporedivu fleksibilnost i optimizaciju poreza.